法制周刊

【芙蓉普法】新冠肺炎疫情下,對房屋租賃合同的影響

來源:法制周刊     發布時間:2020-02-20 08:47:38
摘要:前言:“新冠肺炎疫情”下,全國范圍內停工、停學、停業,這對我們的工作和生活產生了極大影響。其中,關于房屋租賃合同的履行也受到不同程度的影響。北京、上海、湖南等多地區陸續出臺政策性文件,對滿足條件的中小微型企業免除疫情期間的部分租金。 保利、萬達、華潤置地、紅星美凱龍等多家地產公司,宣布對旗下商業項目減免租金。本文將結合非典時期相關案例,討論“新冠肺炎疫情”下,受疫情影響的一般承租人能否以“不可抗力”...

 

前言:“新冠肺炎疫情”下,全國范圍內停工、停學、停業,這對我們的工作和生活產生了極大影響。其中,關于房屋租賃合同的履行也受到不同程度的影響。北京、上海、湖南等多地區陸續出臺政策性文件,對滿足條件的中小微型企業免除疫情期間的部分租金。 保利、萬達、華潤置地、紅星美凱龍等多家地產公司,宣布對旗下商業項目減免租金。

本文將結合非典時期相關案例,討論“新冠肺炎疫情”下,受疫情影響的一般承租人能否以“不可抗力”、公平原則或“情勢變更”為由,減免疫情期間部分甚至全部租金或解除合同?住宅租賃合同、包租型長租公寓、商業地產(商鋪)、企業辦公物業(寫字樓)在具體案例中又是如何處理的?

“新冠肺炎疫情”相關法律法規及政策性文件

《長沙市人民政府辦公廳關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業共渡難關的若干意見》(2020.2.15發布施行,有效期至2020年12月31日)

第7條:減免中小企業租金。(對承租園區國有經營性用房的中小企業,從2020年2月份開始,免收1個月租金,減半2個月租金。鼓勵民營業主參照上述標準減免中小企業工商業用房租金。參照上述標準切實減免租金的業主可申請減免房產稅、城鎮土地使用稅。(責任單位:各園區管委會、市稅務局)

《中華人民共和國合同法》 第5條:” 當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務?!?/p>

第94條:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;”

第117條:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?!?/p>

第118條:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!?/p>

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》

第26條:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?!?/p>

《民法總則》第180條規定:“因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況?!?/p>

司法實踐中,2003年非典時期,在處理該類合同糾紛時,有法院適用公平原則,有法院適用“不可抗力”,還有適用“情勢變更”的情形。(一般我們將“情勢變更”看成程度較輕的“不可抗力”,但理論上個案中兩者不可同時適用。)

結合2003年非典期間相關案例對三類房屋分別討論

住宅租賃合同(自住型居住房屋和包租型公寓或酒店)、商業地產(商鋪)、企業辦公物業(寫字樓)在具體案例中又是如何處理的?

◆(1)自住型居住房屋:“新冠肺炎疫情”本身雖構成不可抗力,但其不影響承租人居住,不構成租賃合同的履行不能或合同目的無法實現的情形。一般來說,“新冠肺炎疫情”對居住型的房屋,不成立減免租金法律上的理由,也不存在合同解除權。一般涉及金額較小,可協商解決。

包租型公寓或酒店:(一般由經營者統一包租下多套房屋,再轉租給次承租人的經營性行為。)經營性質的居住型租賃住房,在疫情影響下,一般在司法實踐中,可以認定為“不可抗力”(即不能預見,不能避免,不能克服的客觀情況),也導致合同暫時性的履行不能。所以承租人可以依據不可抗力或者公平原則,減免收疫情影響期間的部分或全部租金。雙方當事人,也可根據公平原則,友好協商處理。

案列1:廣西高院x汽車貿易公司與X航空公司租賃合同糾紛(2007)桂民四終字第一號、“非典”突發事件的發生,雖給酒店業的經營造成了一定的影響,但不必然導致上訴人承租大廈經營酒店的合同目的落空,上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。故“非典”對上訴人對x公司之間租賃合同履行的基礎不構成實質影響,不能成為可變更解除合同情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更,上訴人有權作出對合同變更的,體現公平原則。經雙方協商,X公司已減收上訴期間因“非典”停業的一半租金,合理分擔上訴人因“非典”帶來的不利影響,體現了公平原則。

該案例來看,作為酒店經營的承租人可以以疫情為由,提出減免租金,但不享有合同解除權。

◆(2)商業地產(商鋪):因疫情影響,政府采取相關措施,責令商場關門停止營業,或縮短營業時間;以及由于疫情所導致的客流量及營業收入銳減。 在此情況下,承租人可以依據“不可抗力”,公平原則等向出租人主張減免店面關停期間的部分租金,根據公平原則,雙方共擔分險。但具體減免租金的程度和范圍,還需要結合具體情況作出判斷。在非典時期的案例中來看,大多數法院對于承租人的請求給與了一定程度上的支持。

案例2:上海XX娛樂有限公司與上海新XX有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案(2004年上海市第二中級人民法院終審判決)

上海市黃浦區人民法院認為:拍譜公司并沒有向法庭舉證證明,拍譜公司在“非典”期間因政府及有關部門采取行政措施而導致合同不能履行,因此,不適用“不可抗力”的免責規定,也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則,拍譜公司也應該對因為受“非典”影響而停業以及停業時間、損失范圍加以證明,拍譜公司要求減免租金缺乏相應的損失依據,不予采納。

原審法院判決后,承租方不服,向本院提起上訴稱:……2003年發生“非典”疫情期間上訴人根據政府要求從5月中旬開始停業至8月中旬,而且當時娛樂行業停業是眾所周知的事實,故上訴人要求減免租金的理由應予支持。請求二審撤銷原判,依法改判。

終審法院認為:基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知,而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實,因此,根據公平原則,拍譜公司提出其停業3個月的租金應免除的理由成立,本院予以支持,故拍譜公司所欠租金中應扣除3個月的租金。

◆(3)企業辦公物業(寫字樓):由于疫情影響,各地紛紛延長春節假期,延遲復工時間,企業經營無法正常復工,對租賃房屋的使用也造成了一定程度的影響。但是并未達到不可抗力(不能預見,不能避免,不能克服的客觀狀況),因現在網絡科技發達,完全可以實現在家云辦公、視頻會議、網絡通話,一般視為可以克服的客觀困難,也并不影響其用于廣告宣傳辦公或倉儲等其他功能的實現。如果由于疫情導致營業收入銳減的狀況,承租人也可以依據公平原則,與出租人協商主張減免部分租金。

法律建議

怎么才能更好保障雙方權益,一般建議出租人與承租人協商為宜。若協商不成,需要通過法律途徑解決爭議時。承租人一般建議:①通知對方當事人(出租人)受到疫情影響的實際狀況。②提供證據證明。(證明構成不可抗力,是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力導致合同履行不能或合同目的無法實現之間存在直接的因果關系。)出租人一般也可以收到消息后,根據公平原則,積極與承租人協商溝通。

結語:在“新型冠狀肺炎疫情”的影響下,我們中國人展現了強大凝聚力和團結精神,向世界展現了一個大國的風范和危難之時的應變能力。出租人和承租人也應一起攜起手來,積極協商,避免訴累,為國家奉獻我們自己的力量,共度難關。武漢加油!中國加油?。ㄗ髡呦弟饺芈蓭熓聞账?徐詩唯)

責任編輯:劉璽東
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